Auf dem Markt für Wohnimmobilien in Stuttgart und der Region ist nach wie vor keine Entspannung in Sicht. Dies geht aus dem aktuellen „Marktbericht Wohnimmobilien 2022/2023“ der E & G Private Immobilien hervor. Davon sind Ein- und Mehrfamilienhäuser sowie Wohnungen gleichermaßen betroffen. Auch Unterschiede nach Gemeinde oder Stadtteil sind kaum vorhanden. Die Nachfrage ist nach wie vor groß, und das bei einem viel zu geringen Angebot; die Preise steigen weiter oder stagnieren bestenfalls.
„Wir hatten noch nie so viele Anfragen wie in den zurückliegenden Monaten“, beschreibt Kerstin Schmid, Geschäftsführerin von E & G Private Immobilien, die aktuelle Situation. Gefragt seien vor allem freistehende Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Reihenhäuser bis 2,5 Millionen Euro.
Angesichts eines Umsatzes von 4,5 Milliarden Euro im zurückliegenden Jahr spricht der Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart von einem neuen Allzeithoch bei den Umsätzen, bei gleichzeitig nur geringfügig mehr Verkäufen. So stiegen die Preise für Stuttgarter Wohnhäuser im vergangenen Jahr weiter. Für Ein- bis Dreifamilienhäuser und für Einfamilienreihenhäuser liegen die Preissteigerungen mittlerweile im oberen einstelligen Prozentbereich. Für ein Einfamilienhaus musste 2021 durchschnittlich zirka eine Million Euro bezahlt werden, für ein Reihenhaus wurden durchschnittlich 652.000 Euro beziehungsweise bis zu 7.500 Euro pro Quadratmeter aufgerufen.
Im Umland von Stuttgart sieht es kaum besser aus: In Esslingen, auf den Fildern, in Böblingen oder Ludwigsburg müssen Interessenten mit einem ähnlichen Preisniveau rechnen.
Gleichzeitig wurden im Jahr 2021 auch deutlich höhere Preise für Eigentumswohnungen bezahlt, so der Gutachterausschuss. So lag der Durchschnittspreis je Quadratmeter Wohnfläche für eine Eigentumswohnung im Wiederverkauf bei 4.816 Euro (Vorjahr 4.307 Euro). Ebenso deutlich fiel die Steigerung bei neu gebauten Eigentumswohnungen aus. Im Durchschnitt kostete 2020 eine Wohnung 7.012 Euro je Quadratmeter, im zurückliegenden Jahr 7.871 Euro. Das entspricht einem Anstieg von rund 12 Prozent und gilt für das gesamte Stadtgebiet. Aber auch jenseits der Stadtgrenze gibt es nur wenige Gemeinden, in denen die Preise signifikant die 7.000 Euro unterschreiten.
Bei den Mietpreisen zeichnet sich ein ähnliches Bild: Bis zu 24 Euro je Quadratmeter sind etwa in den Höhen- und Halbhöhenlagen sowie in den Innenstadtbezirken Stuttgarts zu bezahlen. In der Peripherie und im Umland erreichen die Spitzenpreise ebenfalls Niveaus von 17 bis 20 Euro.
Mitverantwortlich für den Preisanstieg ist aus Sicht von Immobilienexpertin Kerstin Schmid das derzeit geringe Bauvolumen. „Es gibt einfach zu wenig bebaubare Grundstücke in der Stadt.“ Das bestätigt der Gutachterausschuss: Mit 77 verkauften Baugrundstücken für den ein- bis zweigeschossigen Wohnungsbau seien die Verkaufszahlen auf dem gleichen Niveau wie im Vorjahr. Die durchschnittliche Bauplatzgröße lag bei 663 Quadratmetern. Für einen Quadratmeter Baugrund mussten Bauherren im zurückliegenden Jahr rund 1765 Euro auf den Tisch legen, das sind 15 Euro mehr als noch ein Jahr zuvor. Der Spitzenpreis lag bei 3678 Euro pro Quadratmeter Baugrund.
Wer in der Landeshauptstadt eine Wohnimmobilie verkaufen will, tut das nicht aus wirtschaftlichen Gründen. „Das Immobilienkapital rotiert lediglich“, stellt die Geschäftsführerin fest. Oft seien es Erbengemeinschaften, die sich an die Stuttgarter Immobilienexpertin wenden, oder Familien, denen das Haus zu groß geworden ist und die jetzt eine Eigentumswohnung in der Stadt suchen. Obwohl in Stuttgart in den zurückliegenden Jahren viele neue Wohnungen entstanden sind, ist das Angebot immer noch überschaubar. Das treibt die Preisspirale immer weiter nach oben.
„Normale Familien“ könnten sich längst kein Immobilieneigentum in Stuttgart mehr leisten, meint Kerstin Schmid. „Spätestens bei 750.000 Euro ist Schluss.“ Dabei liegt Stuttgart im Vergleich zu den sieben größten deutschen Städten bei den Quadratmeterpreisen für Eigentumswohnungen lediglich im Mittelfeld. Frankfurt, Hamburg und München verzeichnen höhere Preise, so der Gutachterausschuss.
Der aktuelle Immobilienmarktbericht 2022/2023 kann bei E & G Private Immobilien kostenlos angefordert oder unter dem Link heruntergeladen werden:
