Neuer Marktbericht

Professor Dr. Hanspeter Gondring kennt das Auf und Ab der Immobilienwirtscha­ft seit mehr als 40 Jahren. Er kommt gleich zur Sache: „Der Immobilienmarkt in der Region Stuttgart dümpelt nach wie vor so vor sich hin.“ Dass die Preise für Bestandsimmobilien derzeit im Sinkflug seien, liege aber nicht nur am Rückgang der Nachfrage aufgrund der hohen Zinsen und der gestiegenen Baupreise im Neubau. Es sei ein Denkfehler, zu glauben, dass durch niedrigere Zinsen allein die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt wieder angekurbelt werden könnte. Denn die Nachfrage werde nicht nur von den Zinsen beeinflusst, sondern auch von den konjunkturellen Entwicklungen. Nun versuche die Politik durch Steuererleichterungen die Binnenkonjunktur zu beleben. Hanspeter Gondring sieht die Republik derzeit in einer Lifestyle-Inflation. Niemand sei, so wie früher, bereit, sich einzuschränken und auf seine Urlaubsreise oder das neue Auto zu verzichten.

Kerstin Schmid, Geschä­ftsführerin bei E & G Private Immobilien, ist hier optimistischer. Sie räumt zwar auch ein, dass im unteren Preissegment die Nachfrage deutlich zurückgegangen sei. In den absoluten Toplagen hingegen sei von dieser Zurückhaltung nichts zu spüren. Vor allem Immobilien zwischen 1,5 und 3 Millionen Euro seien nach wie vor sehr gefragt. Allerdings sei das Angebot über alle Immobilienmärkte hinweg deutlich größer als noch vor zwei Jahren und daher auch in diesem Segment Reduzierungen der Kaufpreise durchaus üblich.

Seit 2018 ist E & G Immobilien mit einer Dependance in Ludwigsburg vertreten. Anja Fraunholz vor Ort schwärmt von der Barockstadt und ihrem Flair. Die Bewohner schätzten die florierende Innenstadt mit ihren schönen Geschä­ften und Restaurants. „Wir haben alles, nur etwas kleiner als in Stuttgart.“ Das sorge für die große Beliebtheit der Stadt. Vor allem bei den Mitarbeitern eines großen Autoherstellers in Zuffenhausen wirbt die Maklerin für den Standort.

Die E & G Immobilien-Niederlassung in Esslingen gibt es seit 2012. Immobilienmaklerin Marion Murawski stellt fest, dass sich durch die Nähe zu Stuttgart die Immobilienpreise vor allem in den Toplagen denen in der Landeshauptstadt angenähert haben. Exklusive Angebote wie aktuell eine Villa für 4,6 Millionen Euro Verkaufspreis seien auf dem Esslinger Immobilienmarkt allerdings eher die Ausnahme. Ansonsten gebe es aber schon noch einen sehr großen Unterschied, was die Preise für Immobilien angeht, relativiert die Immobilienmaklerin dann doch. Esslingen sei vor allem für die Menschen interessant, die in Bad Cannstatt oder Untertürkheim arbeiteten und den eher dörflichen Charakter des Landkreises und seiner Kommunen schätzten.

Vordergründig ganz anders präsentiert sich der Landkreis Böblingen. Er ist zwangsläufig sehr stark vom Daimler-Werk und seinen Mitarbeitern geprägt. Bereits seit 2012 ist E & G Immobilien hier vertreten, zuerst in Sindelfingen und seit 2022 in Böblingen. Die Nachfrage nach Immobilien sei hier zweigeteilt, sagt Selina Herrmann. Wer von außerhalb komme, den ziehe es in der Regel nach Böblingen oder Sindelfingen. Einheimische würden meistens Immobilien dort nachfragen, wo sie aufgewachsen seien und lebten. Beliebt sei hier vor allem bei Familien das Gäu Richtung Herrenberg, wo die Immobilienpreise noch etwas günstiger seien.

„Stuttgart ist da anders“, kommentiert Kerstin Schmid die Aussagen ihrer Kolleginnen. „Großstädtischer eben.“ Aber: Wer auf der Stuttgarter Halbhöhenlage eine Villa suche, müsse unter Umständen sehr lange warten, trotz eines größeren Angebots.

„Wir fragen unsere Kunden immer, warum sie gerade da hinziehen wollen“, ergänzt Oliver Watzke, der die Niederlassung Überlingen leitet. Seit 2022 ist E & G Immobilien auch wieder am Bodensee vertreten. Bis vor ein paar Jahren bezogen sich die meisten Kundenanfragen am Bodensee auf reine Ferienimmobilien. Seitdem die Käufer einer Ferienwohnung zwischen 28 und 32 Prozent der Nettokaltmiete an die Stadt abführen müssen, ist das Interesse etwas abgeflaut. Neueste Umfragen bescheinigen aber, dass die Bodenseeregion nach wie vor eine Zuzugsregion ist. Danach soll die Bevölkerung in der Region bis 2030 um 8 bis 10 Prozent wachsen. „Das heißt, das Angebot wird knapper“, sagt Oliver Watzke. Der energetische Zustand der Immobilie werde immer mehr zum Balanceakt für Immobilienkäufer, vor allem dann, wenn sie ihre Immobilie nur „auf Kante“ finanzieren könnten, erklärt Professor Gondring. Wer zum Beispiel heute eine Immobilie aus den 80er-Jahren erwirbt, muss sich sehr wohl Gedanken über die kommende energetische Sanierung machen. Das spüren auch die Makler.

Der Bestand an energetisch sanierungsbedürft­igen Immobilien in den Landkreisen rund um Stuttgart sei hoch, räumt Marion Murawski aus Esslingen ein. Das bestätigen Anja Fraunholz und Selina Herrmann, die den Anteil energetisch sanierungsbedürftiger Bestandsimmobilien, die derzeit auf dem Markt sind, auf über 80 Prozent schätzen. Oliver Watzke meint, dass der Reparaturstau bei den Bestandsimmobilien am Bodensee mittlerweile ebenfalls eingepreist werde. Auch Anja Fraunholz spürt dies in der Beratung. Die sei deutlich intensiver geworden. Wo früher eine Besichtigung gereicht habe, seien heute Zweit- oder Drittbesichtigungen mit Architekten und Energieberatern notwendig. „Ich bekomme von manchen Architekten ganze Listen, was an Sanierungskosten fällig würde.“ Auch der Immobilienverkauf sei insgesamt ein längerer Prozess geworden.

„Wer allerdings viele Jahre auf seine Traumimmobilie wartet, ist unter Umständen bereit, etwas mehr Geld auszugeben“, merkt Kerstin Schmid an.

Bei E & G Immobilien arbeiten die Makler deshalb längst mit einem Energieberater zusammen, der bei den Besichtigungen mitgeht und sich die Bausubstanz sehr genau anschaut. „Wir möchten unsere Kunden bei diesem Thema nicht alleinlassen. Wir sehen uns hier als Problemlöser, auch in Sachen Fördermittel“, so Kerstin Schmid. Unterm Strich werde derzeit aber viel zu wenig neu gebaut, meint Hanspeter Gondring. Der Wirtschaft­sprofessor geht derzeit davon aus, dass sich daran etwa bis 2040 nichts ändern wird. Gleichzeitig steigt aber die Bevölkerungsanzahl weiter kontinuierlich. Und sollte die Ukraine den Krieg verlieren, müsste Deutschland mit einer riesigen Flüchtlingswelle von mehreren Millionen Menschen rechnen, die dann auch alle eine Wohnung suchten, warnt er.

Bei all den negativen Nachrichten, die derzeit die Immobilienwirtschaft­ erschüttern, bleiben Kerstin Schmid und ihre Kolleginnen und Kollegen gleichwohl optimistisch. In guten Lagen werde nach wie vor gebaut. Außerdem sei es immer wieder erstaunlich, wie gut sich der Markt selbst reguliere. „So gesehen geht immer etwas.“