Das Jahr 2022 war herausfordernd für Investments, aber umsatzstark bei Vermietungen von Industrie- und Logistikimmobilien. Der Vermietungsmarkt profitierte von einem erhöhten Bedarf an kurzfristig verfügbaren Lagerflächen. Im Ergebnis konnte ein Rekordflächenumsatz von 320.000 m² erzielt werden. Dies entspricht einem Zuwachs von 18 % gegenüber 2021. Vor allem Neubauvermietungen erwiesen sich mit einem Anteil von 32 % als Treiber der Marktsituation. Um die steigende Nachfrage an multifunktionalen Hallenflächen zu bedienen, wurden im Jahr 2022 rund 75 % der der Entwicklungsprojekte bereits vor Baubeginn vermietet. Gleichzeitig besteht weiterhin ein eklatanter Mangel an modernen Bestandsflächen.
„Eigentümer sollten deshalb ihren Gebäudebestand zeitnah modernisieren und Entwickler am Ball bleiben, auch um die wachsenden ESG-Anforderungen an Industrie- und Logistikimmobilien zeitgemäß abbilden zu können“, rät Alexander Fink, Berater für Industrie- und Logistikimmobilien bei E & G Real Estate.
Entsprechend der Nachfrage stieg auch das durchschnittliche Mietniveau in der gesamten Wirtschaftsregion deutlich an. Für Bestandsflächen wurden im Durchschnitt 6,00 €/m² (2021: 5,50 €/m²) und für Neubauflächen 7,50 €/m² (2021: 7,00€/m²) aufgerufen. Im Landkreis Göppingen konnte für eine Projektentwicklung sogar eine neue Spitzenmiete von 8,20 €/m² verzeichnet werden.
Im Gegensatz zur dynamischen Entwicklung des Vermietungssegments kühlte sich der Investmentmarkt im Jahresverlauf merklich ab. Trotz einer anhaltend hohen Nachfrage an multi-funktionalen Hallenflächen und einer Spitzenrendite von 4 %, brach das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahr um mehr als 40 % ein. Seit dem zweiten Quartal trieben gestiegene Energiekosten die Inflation in die Höhe. Dadurch ist auch das Zinsniveau sprunghaft angestiegen, was für viele anstehende Transaktionen ein Hemmnis darstellt.
„Für viele Eigentümer stellen die aktuell aufgerufenen Faktoren keine wirtschaftlich sinnvolle Perspektive für eine Veräußerung dar. Gleichzeitig verhalten sich viele Investoren abwartend und spekulieren auf ein noch niedrigeres Preisniveau“, erläutert Alexander Deiss, Berater Industrie- und Logistikimmobilien bei E & G Real Estate, das Marktgeschehen.
Im derzeitigen Marktumfeld haben Equity-Investoren wie Versicherungen und Pensionsfonds einen klaren Wettbewerbsvorteil, da sie unabhängig vom hohen Zinsniveau agieren können. Mittelfristig wird der entscheidende Maßstab für eine positive Marktentwicklung jedoch ein gesundes Gleichgewicht zwischen Preisniveau und Zinsen sein.
Während die Logistik den Marktrisiken mit intelligenten Lösungen trotzt, kämpft das Industriesegment weiterhin mit vulnerablen Lieferketten, gestiegenen Energiekosten und der hohen Inflation.
Nichtsdestotrotz bleibt die Nachfrage an modernen Industrie- und Logistikflächen auf einem hohen Niveau. Eine Modernisierung von Bestandsflächen bietet hier Zukunftspotenziale und auch Flächenausweisungen für Neuentwicklungen, werden in der Region Stuttgart weiterhin dringend benötigt.
„Insgesamt stehen die Zukunftschancen für Industrie- und Logistikimmobilien recht gut“, schätzt Markus Knab, Leiter Industrie- und Logistikimmobilien bei E & G Real Estate, das Marktumfeld für 2023 ein. „Vor allem der Logistikbereich profitiert vom gegenwärtigen makro-ökonomischen Umfeld, da Preissteigerungen weitergegeben werden können. Sobald sich im Jahresverlauf das Zins- und Preisniveau einpendelt, dürfte auch der Investmentmarkt wieder anziehen.“
